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首届阿根廷人演唱中文歌曲大赛决赛在布宜诺斯艾利斯举行

来源:http://www.ghdvschi.com | 发表日期:2017-09-02 18:49:33 | 点击数: 次

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导读: 首届阿根廷人演唱中文歌曲大赛决赛在布宜诺斯艾利斯举行

早前有动静称,麦当劳于本年6月接到了6个开端的竞购出价,此中有中国信达(01359)、北京首旅集团、中国平易近营科技与房地产公司三胞集团的结合竞购。末了一轮竞购出价估计将在9月。

  首届阿根廷人演唱中文歌曲大赛决赛在布宜诺斯艾利斯举行 首届阿根廷人演唱中文歌曲年夜赛决赛在布宜诺斯艾利斯进行国际在线报导(记者李宇):本地时间9月10日,由中国驻阿根廷年夜使馆文化处主理,国会年夜学中国文化之家、中原文化流传有限公司、布宜诺斯艾利斯年夜学孔子学院、拉普拉塔国立年夜学孔子学院,和阿根廷天下各汉语讲授机构协办的首届阿根廷人演唱中文歌曲年夜赛决赛在布宜诺斯艾利斯的卡洛斯·葛戴尔剧院进行。

首届阿根廷人演唱中文歌曲年夜赛决赛在布宜诺斯艾利斯进行

国际在线报导(记者 李宇):本地时间9月10日,由中国驻阿根廷年夜使馆文化处主理,国会年夜学中国文化之家、中原文化流传有限公司、布宜诺斯艾利斯年夜学孔子学院、拉普拉塔国立年夜学孔子学院,和阿根廷天下各汉语讲授机构协办的首届阿根廷人演唱中文歌曲年夜赛决赛在布宜诺斯艾利斯的卡洛斯 葛戴尔剧院进行。

这是第一次在阿根廷举办外国人唱中国歌角逐,在初始报名阶段,主理方共收到阿根廷各地80余名选手的报名哀求,此中春秋最年夜的54岁,最小的仅有10岁。经由过程5月的预赛以及6月的复赛两轮角逐的选拔,共有14名选手晋级到当天的决赛。在决赛中,他们每一人演唱两首中文歌曲,评委们会根据歌曲难易度、中文发音尺度以及演唱程度三方面举行打分,根据分数凹凸终极评出优异奖、三等奖、二等奖以及一等奖。

在现场,这些来自阿根廷的选手们用中文演唱了《最初的胡想》、《时间都去哪了》、《最炫平易近族风》、《滔滔尘凡》、《野子》等歌曲,颠末他们各自的演绎,这些到处颂扬的经典中文歌曲被付与了新的味道以及气势派头。终极,来自基尔梅斯的维多利亚 兰德伊拉以及曾经在拉普拉塔国立年夜学孔子学院进修了四年汉语的塞西莉亚 卡塔卡塔分数不异,两人并列得到一等奖,后者更是得到了中国当局提供的赴华留学奖学金。

赛后,中国驻阿根廷年夜使馆文化参赞杨川颖暗示,2016年是中拉文化交流年,阿根廷最近几年来以及中国双边瓜葛成长精良,阿根廷汉语讲授以及中国文化推广事情取患上很猛进展,首届阿根廷人演唱中文歌曲年夜赛恰是在如许的配景下降生的。经由过程这届举办的效果来看,咱们但愿把这个角逐持久办下去,把它打造成在阿根廷推广中国文化的一个新的、旗舰品牌。

当天在角逐最先前,来自阿根廷天下10多所年夜中黉舍确当地中国文化喜好者到场了一年一度的汉语才艺展示勾当,他们经由过程演出中文合唱、太极功夫、茶艺、小品、中文情景剧等情势,展示了进修中国文化得到的结果,博得了不雅众们的强烈热闹掌声。

影响苹果吸粉的一个因素是“追随”,而另外一个因素则酿成了“不追随”。

重要产油国俄罗斯以及沙特阿拉伯周一在中国进行了双边漫谈,赞成举行互助令石油市场恢复均衡,该声明一出,油价应声高涨。周二(9月6日)亚市盘中,布伦特原油连结不变,守住隔夜涨幅。

布伦特原油12月期货盘中下滑15美分至47.48美元/桶;周一布油收盘上涨80美分至47.63美元/桶。周一俄罗斯以及沙特结合声明动静宣布后,布伦特原油盘中涉及近一周高点至49.40.

导读:

作者在2014年猜测A股“5000点不是梦”,2015年猜测“一线房价翻一倍”。房地产是周期之母,十次危机九次地产。本文研究了全世界历次房地产年夜泡沫的催生、疯狂、砰然瓦解及启迪,包孕1923-1926年美国佛罗里达州房地产泡沫与年夜萧条、1986-1991年日本房地产泡沫与掉去的二十年、1992-1993年中国海南房地产泡沫、1991-1997年东南亚房地产泡沫与亚洲金融风暴、2001-2008年美国房地产泡沫与次贷危机。旧事其实不如烟,岁月变迁人道稳定。

择要:

纵不雅全世界汗青上频频庞大的房地产泡沫事务,咱们可以患上出如下几点启迪:

1)房地产是周期之母。从对于经济增加的动员看,不管在成长中国度,照旧在发财国度,房地财产在宏不雅经济中都起到了至关主要的作用。每一次经济繁荣多与房地产动员的消费投资有关,而每一次经济阑珊则多与房地产去泡沫有关,好比1991年先后的日本、1998年先后的东南亚、2008年先后的美国。从财富效应看,在典型国度,房地产市值通常为年度GDP的2-3倍,是可变价格财富总量的50%,这是股市、债市、商品市场、保藏品市场等其他资产市场远远不克不及相比的。以日本为例,1990年日本全数房地产市值是美国的5倍,是全世界股市总市值的2倍,仅东京都的地价就相称于美国天下的地盘价格。以中国为例,房地产投资占全社会固定资产投资的四分之一,房地产相干投资占近一半,天下房地产市值约250万亿元,是2015年GDP的4倍摆布,是股市市值的6倍。

2)十次危机九次地产。因为房地产是周期之母,对于经济增长以及财富效应有伟大的影响,并且又是典型的高杠杆部分,是以全世界汗青上年夜的经济危机多与房地产有关,好比,1929年年夜萧条跟房地产泡沫分裂及随后的银行业危机有关,1991年日本房地产崩盘后堕入掉落的二十年,1998年东南亚房地产泡沫分裂后大都经济体落入中等收入陷阱,2008年美国次贷危机至今全世界仍未走出暗影。反不雅美国1987年股灾、中国2015年股灾,对于经济的影响则要小许多。

3)历次房地产泡沫的形成在一最先都有经济增加、城镇化、住民收入等基本面支撑。商品房需求包孕栖身需乞降谋利需求,栖身需求重要跟城镇化、住民收入、人口布局等有关,它反映了商品房的商品属性,谋利需求重要跟钱币投放以及低利率有关,它反映了商品房的金融属性。年夜大都房地产泡沫一最先都有基本面支撑,好比1923-1925年美国佛罗里达州房地产泡沫一最先跟美国经济的一战景气以及游览昌隆有关,1986-1991年日本房地产泡沫一最先跟日本经济乐成转型以及持久繁荣有关,1991-1996年东南亚房地产泡沫一最先跟“亚洲经济古迹”以及快速城镇化有关。

4)虽然时代以及国别差别,但历次房地产泡沫走向疯狂则无一破例遭到流动性多余以及低利率的刺激。因为房地产是典型的高杠杆部分(不管需求真个住民典质贷照旧供应真个房企开发贷),是以房市对于流动性以及利率极为敏感,流动性多余以及低利率将年夜年夜增长房地产的谋利需乞降金融属性,并离开住民收入、城镇化等基本面。1985年日本签署“广场和谈”后为了不日元升值对于海内经济的负面影响而连续年夜幅降息,1991-1996年东南亚经济体在金融自由化下国际本钱年夜幅流入,2000年美国收集泡沫分裂之后为了刺激经济连续年夜幅降息。中国2008年以来有三波房地产周期回升,200九、20十二、2014-2016,除了了经济中高速增加、快速城镇化等基本面支撑外,每一次都跟钱币超发以及低利率有关,2014-2016年这波尤其较着,在经济阑珊配景下重要靠钱币刺激。

5)当局撑持、金融自由化、金融羁系缺位、银行放贷掉控等起到了火上加油、火上浇油的作用。当局常常基于成长经济目的刺激房地产,1923年先后佛罗里达州当局大肆兴办根蒂根基举措措施以吸引游览者以及投资者,1985年后日本当局自动降息以刺激内需,1992年海南设立特区后鼓动勉励开发,2001年小布什当局实行“居者有其屋”规划。金融自由化以及金融羁系缺位使患上过量钱币流入房地产,1986年先后日本加速金融自由化以及铺开公司发债融资,1992-1993年海南的当局、银行、开发商结成为了慎密的铁三角,1991-1996年东南亚国度加速了本钱账户开放致使年夜量国际本钱流入,2001-2007年美国影子银行鼓起致使过分金融立异。因为房地产的高杠杆属性,银行放贷掉控火上浇油,房价上涨典质物升值会进一步助推银行加年夜放贷,甚至自动说服客户典质贷、零首付、放杠杆,在历次房地产泡沫中银行业都深陷此中,从而致使房地产泡沫危机既是金融危机也是经济危机。

6)虽然时代以及国别差别,但历次房地产泡沫瓦解都跟钱币收紧以及加息有关。危害是涨出来的,泡沫越年夜分裂的可能性越年夜、调解也越深。日本央行从1989 年最先持续5 次加息,并限定对于房地产贷款以及冲击地盘谋利,1991年日本房地产泡沫分裂。1993年6月23日,朱镕基发言公布终止房地产公司上市、周全节制银行资金进入房地财产,24日国务院发布《关于当前经济环境以及增强宏不雅调控定见》,海南房地产泡沫应声分裂。1997年东南亚经济体汇率崩盘,国际本钱大肆撤出,房地产泡沫分裂。美联储从2004年6月起两年内持续17次调高联邦基金利率,2007年次贷背约年夜幅增长,2008年次贷危机周全发作。

7)假如缺少人口、城镇化等基本面撑持,房地产泡沫分裂后调解恢复时间更长。日本房地产在1974以及1991年呈现过两轮泡沫,1974年先后的第一次调解幅度小、恢复力强,缘故原由在于经济中速增加、都会化空间、适龄购房人口数目维持高位等提供了基本面支撑;可是,1991年先后的第二次调解幅度年夜、连续时间长,缘故原由在于经济持久低速增加、都会化进程靠近尾声、人口老龄化等。2008年美国房地产泡沫分裂之后没有像日本同样堕入掉去的二十年,而是房价再立异高,重要是由于美国开放的移平易近政策、康健的人口春秋布局、富有弹性以及活气的市场经济与立异机制等。

8)每一次房地产泡沫崩盘,影响年夜而深远。1926-1929年房地产泡沫分裂及银行业危机激发的年夜萧条从金融危机、经济危机、社会危机、政治危机终极进级成军事危机,对于人类社会造成为了扑灭性的冲击。1991年日本房地产崩盘后堕入掉落的二十年,经济低迷、不良高企、住民财富缩水、持久通缩。1993年海南房地产泡沫分裂后,不能不持久措置烂尾楼以及不良贷款,本地经济持久低迷。2008年次贷危机至今已经近9年,美国经济颠末3轮QE以及零利率才最先走出阑珊,而欧洲日本经济纵然推出QQE以及负利率仍处于低谷,中国经济从此离别了高增加时代,拉美、澳年夜利亚等资源国度则经济年夜幅回落并堕入持久低迷,至今,次贷危机对于全世界的影响仍未彻底消弭。

9)当前中国房地产呈泡沫迹象,重要是钱币征象,将来房价走势三种远景。2014-2016年在经济阑珊配景下,钱币超发以及低利率刺激了新一轮房价地价暴涨,绝对于房价已经经偏高,全世界前12年夜高房价都会中国作为成长中国度占了4席(喷鼻港、深圳、上海、北京),地王频出,住民发急性抢房,新增贷款中年夜部门是房贷,呈泡沫化趋向。那末将来房价还会涨吗?对于将来房价走势判定可以转化为对于将来城镇化、住民收入、钱币松紧以及利率凹凸的判定。当前基本面另有必然空间,好比2015年城镇化率56.1%,将来另有十多个百分点的空间,将新增城镇人口2亿人摆布,但区域分解较着,一二线高房价,三四线高库存。既然2014-2016年房价上涨重要是钱币征象,是以将来要害在钱币松紧,房价走势可能三种远景:第一种是钱币政策回归中性稳健,增强对于贷款杠杆以及地盘谋利的羁系,2014年末启动的这一轮房价上涨周期靠近尾声,将来横盘消化;第二种是继承实行阑珊式钱币宽松,钱币超发以及低利率,则房价可能不停立异高;第三种不管是自动的收紧钱币(好比基于对于通胀以及资产价格泡沫的担心)照旧被动的收紧钱币(好比美联储超预期加息,汇率贬值以及本钱流出压力增长),利率上升,房价面对调解压力。

10)应小心并采纳办法节制房地产泡沫,事关鼎新转型成败。房地产泡沫具备十分较着的负作用:房价年夜涨恶化收入分配,增长了社会谋利氛围并按捺企业立异踊跃性;房地产具备非出产性属性,过量信贷投向房地产将挤出实体经济投资;房价太高增长社会出产糊口成本,轻易激发财产空心化。当前应采纳办法防止房价上涨离开基本面的泡沫化趋向,可以思量:经由过程法令情势明确以栖身为导向的住房轨制设计,成立遏制投资谋利性需求的长效机制;增强羁系银行过分投放房贷;实施持久不变的住房信贷金融政策,防止年夜幅调解首付比例以及贷款利率透支住民付出能力,不变市场预期;采纳中性稳健的钱币政策;鞭策财税鼎新转变处所当局对于地盘财务的依靠,慢慢成立城乡同一的团体设置装备摆设用地市场以及住房成长机制。中国经济以及室第投资已经经离别高增加时代,房地产政接应顺应“总量放缓、布局分解”新成长阶段特性,防止寄但愿于刺激房地产重回高增加的泡沫危害。当前中国房地产尚具有经济有望中速增加、城镇化另有必然空间等基本面有益因素,假如调控恰当,尚有起色。

目次:

1 美国1923-1926年佛罗里达州房地产泡沫

1.1 配景:经济繁荣、享乐主义、消费信贷

1.2 狂热:当局撑持、银行助推、谋利盛行

1.3 瓦解及影响:飓风、房价狂跌、股市崩盘、1929年年夜萧条、伸张成世界经济危机

2 日本1986-1991年房地产泡沫

2.1 形成:经济繁荣、广场和谈、日元升值、低利率

2.2 狂热:银行火上加油、国际热钱流入、谋利盛行

2.3 瓦解:房地产泡沫砰然坍毁,日本金融战败

2.4 影响:掉去的二十年

3 中国1992-1993年海南房地产泡沫

3.1 形成:特区试验,南巡发言,住房鼎新

3.2 狂热:财富神话,伐鼓传花

3.3 瓦解及影响:宏不雅调控,银根收紧,烂尾楼,不良贷款

4 东南亚1991-1996年房地产泡沫与1997年亚洲金融风暴

4.1 1997年亚洲金融风暴始末

4.2 亚洲金融危机的配景前提:金融自由化、国际本钱流入以及固定汇率制

4.3 金融风暴先后东南亚地产泡沫的催生与崩盘

4.3.1 泰国

4.3.2 马来西亚

4.3.3 喷鼻港

5 美国2001-2007年房地产泡沫与2008年次贷危机

5.1 形成:收集泡沫幻灭,“居者有其屋”规划,低利率,影子银行

5.2 疯狂:当局刺激,银行助推,短融长投

5.3 瓦解及影响:利率上调、次贷背约、国际金融危机、沃尔克法则

6 历次房地产泡沫的启迪

正文:

续前文:全世界历次房地产年夜泡沫:催生、疯狂、瓦解及启迪 ——房地产周期研究之八(上)

4 东南亚1991-1996年房地产泡沫与1997年亚洲金融风暴

1997年以前,东南亚经济体连结了连续高增加,创造了“亚洲古迹”。可是,在全世界低利率、金融自由化、国际本钱流入、金融羁系缺位等刺激下,年夜量信贷流入房地产,催生泡沫。随后在美联储加息、国际本钱流出、固定汇率制崩盘等影响下,亚洲金融风暴发作,房市泡沫分裂。从此以后,除了韩国等少数地域转型乐成,年夜大都东南亚国度仍阻滞在中等收入阶段。

4.1 1997年亚洲金融风暴始末

二战后,日本、韩国、中国台湾、印度尼西亚、马来西亚、泰国等东南亚国度以及地域前后实现了连续的高速增加,一度被称为“亚洲古迹”。但1997年东南亚金融危机打断了这一进程,这些地域经济遍及呈现断崖式下滑,汇率年夜幅贬值。进入新世纪以来,除了了日本,只有韩国等少数地域转型乐成,年夜大都国度仍阻滞在中等收入阶段。

上世纪80年月末~90年月初,受波斯湾战役、第三次石油危机、日本经济泡沫分裂、苏联解体等影响,美国经济体现低迷,美元指数走弱。与此同时,泰国、马来西亚、印度尼西亚、新加坡等国经济在此时期则实现了10%摆布的高速增加,吸引了年夜量国际本钱流入南亚地域,外债范围年夜幅上升。这些地域债务刻日严峻错配,年夜量中短时间外债进入房地产投资范畴。泰国等国房地产谋利盛行,资产泡沫不停膨胀。在汇率政策方面,泰国等国在扩展金融自由化、勾销本钱管束的同时,仍旧维持固定汇率制,给国际谋利本钱提供了前提。

进入上世纪90年月中期,美国经济最先强劲复苏,格林斯潘带领下的美联储提高联邦基金利率以应答可能的通胀危害,美元步入第二轮强势周期。采纳固定汇率制的南亚国度钱币被迫升值,出口竞争力减弱。与此同时,人平易近币年夜幅贬值,中国在吸引外资以及增长出口方面体现出强盛竞争力。1996年先后南亚国度出口显著下滑,常常账户加快恶化。1997年泰铢、菲律宾比索、印尼盾、马来西亚令吉、韩元等前后成为国际谋利本钱的进犯对于象,本钱年夜量流出,固定汇率制被迫抛却,钱币年夜幅贬值。随后股市遭到重创,房地产泡沫分裂,银行呆坏账剧增,金融机谈判企业年夜范围停业。1998年8月俄罗斯中心银行公布年推延归还外债及暂停国债券生意业务,俄罗斯债务危机发作,随后金融危机慢慢进级成经济、政治危机。危机以后,年夜大都东南亚经济体没有恢复到危机前的增加程度。

4.2 亚洲金融危机的配景前提:金融自由化、国际本钱流入以及固定汇率制

金融自由化后国际本钱流入。1980年月,东南亚列国受发财国度金融深化、金融自由化理论以及实践的影响,陆续开启以金融自由化为主的金融鼎新。菲律宾于1962年公布勾销外汇管束,1986年答应外资利润自由汇出。马来西亚1986年提高了外国投资者在本国股分公司答应持有股权的比例。同年印尼亦放松了对于本钱账户的管束。到1994年,东南亚重要国度基本实现了本钱项目下的可自由兑换,其金融市场基本彻底开放。20世纪80年月中期之后,日本经济低速增加,资金利率低,不少日本海内资金最先投向东南亚。到了20世纪90年月早期,国际本钱看好东南亚经济,年夜量国际私家本钱流入东南亚地域。

然而,因为海内经济根蒂根基不不变,调控系统不健全和羁系能力不足等缘故原由,过早对于外开放了其还没有成熟的本钱市场,过分放松了对于本钱项目的治理,为国际游资的猛进年夜出地频仍流动以及谋利进犯步履提供了可乘之机。

实施与美元挂钩的固定汇率轨制。东南亚国度多数实施固定汇率轨制,其钱币间接或者直接与美元挂钩。1985年“广场和谈”后美元对于西方重要钱币最先贬值,则东南亚列国的钱币也随之贬值,年夜年夜加强其出口产物的市场竞争力。可是,固定汇率轨制的问题是钉住国与被钉住国的钱币形成为了彻底联动瓜葛。1995年之后,美国“新经济”时代到临,进入经济连续增加与低通货膨胀率、低掉业率并存的黄金时代,美元最先升值动员了东南亚列国钱币一路升值,成果这些国度出口增加率阻滞不前,而入口则激增,商业及常常项目孕育发生了巨额赤字。

当东南亚国度商业赤字增长、钱币现实贬值时,他们没有实时调解汇率,依然维持钉住美元的固定汇率制,引起谋利者抛售本币,抢购外汇,迫使中心银行公布实施浮动汇率,让本币贬值。这是东南亚发生金融危机的直接缘故原由。

4.3 金融风暴先后东南亚地产泡沫的催生与崩盘

金融自由化鞭策国际本钱纷纷进入东南亚。1995年日本给中海内地、印尼、韩国、马来西亚、菲律宾、台湾地域、泰国等地的融资余额为1090亿美元,欧洲列国银行的贷款余额则为870亿美元。1996年日本给东南亚的放款余额为1140亿美元,欧洲银行则增长为1160亿美元。1996年下半年起受美元走强,东南亚钱币最先同步升值致使出口增加率遍及降落(东南亚列国遍及属于外向型经济体),产能多余,收益率降落以及银行不良资产增长,使患上年夜量财产资金流向股市以及房地产市场而致使泡沫的形成。

1986-1994年,列国流向股市以及房地产的银行贷款比例愈来愈年夜,此中新加坡33%、马来西亚30%、印尼20%、泰国50%、菲律宾11%。东南亚国度的房地产价格急剧上涨,此中印尼在1988-1991年内房地产价格上涨了约4倍,马来西亚、菲律宾以及泰国在1988-1992年内都上涨了3倍摆布。

4.3.1 泰国

泡沫的形成。泰国事东亚金融危机的发源地。20世纪80年月以来,泰国将出口导向型工业化作为经济成长的重点。为相识决根蒂根基举措措施掉队以及资金欠缺等问题,泰国当局举行了一系列的鼎新办法,这此中包孕开放本钱账户。其时泰领土地价格低廉,劳动力供应足够,工资以及消费程度都比力低,再加之当局的各类优惠政策,年夜量外资迅速涌入泰国。

在银行信贷的年夜量扩张下,首都曼谷等年夜都会的房地产价格迅速上涨,房地财产的超高利润更是吸引了年夜量的国际本钱,二者彼此作用,房地产泡沫迅速膨胀。1989年泰国的住房贷款总额为459亿泰铢,到1996年则跨越了7900亿泰铢,7年里增长了5倍多。与此同时,房地产价格也迅速上升。1988-1992年间,地价以平均每一年10%~30%的速率上涨;在1992-1997年7月,则到达每一年40%,某些处所的地价1年居然上涨了14倍。房地财产在过分扩张的银行信贷的鞭策下不成防止地储蓄积累了年夜量的泡沫。因为没有很好地举行调控,终极致使房地产市场供应年夜年夜跨越需求,组成了伟大泡沫。1996年,泰国的衡宇空置率连续升高,此中办公楼空置率高达50%。

泡沫的分裂。进入1996年之后,泰国出口产物的国际市场需求低迷,商业赤字加重。可是其时的泰国当局对于国际形势判定掉误,加之泰国金融羁系单薄、金融体系不不变等因素,国际投资基金最先着手撤离泰国,从而对于泰国的汇率造成为了伟大的压力。伟大的流出压力迫使泰国央行终极抛却了固定汇率轨制,实施“治理下的浮动汇率轨制”,从而致使汇市以及股市的超幅下跌,泰铢贬值1倍以上。房地产价格也迅速下跌,仅1997年下半年就缩水近30%,房地产泡沫终极瓦解。

4.3.2 马来西亚

泡沫的形成。马来西亚持久实施外向型经济政策,对于外商业在经济布局及第足轻重。1990-1996年,马来西亚出口年均增加率高达18%,比同期GDP增速超出跨越约10个百分点。马来西亚但愿在2020年迈入发财国度行列。为此,马来西亚当局采纳了用高投入拉动经济成长的政策,为了填补投资资金的不足,马来西亚实施了经济金融自由化政策,包孕本钱项目可自由兑换。国际本钱年夜量涌入海内,到1997年6月,马来西亚外债总额已经经高达452亿美元,此中短时间外债占30%摆布。与泰国近似,年夜量的外债并未投入到实体经济中去,而是转到了房地财产以及股票市场,从而使泡沫迅速形成。

跟着投资以及信贷的膨胀,整个房地产市场呈现了异样的繁荣。因为马来西亚金融羁系系统的缺陷,中心银行未能有用羁系本钱的流向,年夜量本钱进入了谋利性较高的房地财产以及股票市场,致使房地产价格迅速上升。以首都吉隆坡为例,在金融危机发作前的1995年,室第房钱以及室第价格别离上涨了55%以及66%。价格上涨使患上写字楼空置率由1990-1995年的平均5%~6%的正常程度上升到1998年的25%。

泡沫的分裂。金融危机发作后,经济泡沫迅速瓦解。马来西亚钱币汇率从1997年7月的1美元兑2.5247林吉特猛跌至1998年1月的1美元兑4.88林吉特,钱币贬值近1倍。股票市场年夜幅瓦解,金融以及房地产类股票甚至下跌了70%~90%。房地产市场泡沫也随之分裂,1997年下半年,马来西亚房地产的平均生意业务量降落了37%,各项房价指数最先年夜幅回落。

4.3.3 喷鼻港

泡沫的形成。70年月后期,喷鼻港慢慢转型为以金融、商业以及办事为主的经济体。喷鼻港房地财产在此次财产调解中获得了迅速的成长。按照1998年的数据,喷鼻港房地业对于GDP的孝敬高达20%,房地产投资占固定资产投资的近50%,而当局收入中也有35%来历于房地财产。进入90年月,喷鼻港经济连续成长,对于房地产市场的需求不停增长,房地产价格上涨很是迅速。

从1991年最先,喷鼻港实行“收缩”地盘供给政策并以低利率举行刺激,房价一起飙升。房地产价格的暴涨引起市场的谋利举动急剧升温,很多喷鼻港住民由于生意房产实现财富高速增加,甚至企业纷纷向银行贷款转投地皮,喷鼻港房地产市场满盈着严峻的谋利民风。1996年第4季度,喷鼻港银行业放松了对于住房按揭贷款的审查尺度,直接促使年夜量炒楼气力进入房地产市场,使患上原来就已经经很是高的楼市价格再度暴涨。房地产价格增加率与GDP增加率在1986-1996年间的平均值达2.4,而1997年8月份在喷鼻港楼市岑岭期,该指标高达3.6-5.0。喷鼻港地产泡沫可见一斑。

泡沫的分裂。1997年亚洲金融危机发作,港币汇率以及港股承压狂跌,激发了喷鼻港市场利率上升、银行信贷萎缩、掉业增长等问题。因为前期房价上涨过快,房地财产在经济布局的比重严峻掉衡,且市场上对于房产可能是谋利性需求,危机发作后假贷成本的上升、住民付出能力削弱以及对于市场的灰心预期造成为了楼市“跳水式”的下跌,1997年至1998年一年时间,喷鼻港楼价急剧下跌50%-60%,成交年夜幅萎缩,衡宇空置率上升。

房价狂跌致使社会财富年夜量萎缩,据计较,从1997-2002年的5年时间里,喷鼻港房地产以及股市总市值共丧失约8万亿港元,比同期喷鼻港的出产总值还多。在这场泡沫中,喷鼻港平均每一位业主丧失267万港元,有十多万人由百万“财主”一晚上之间酿成了百万“负翁”。

因为泡沫期间当局财务对于房地产的依存度很高,财务收入持久依赖地盘批租收入和其他房地产相干税收,泡沫分裂后港府总体财务收入削减了20%~25%。别的,银行体系也储蓄积累了年夜量不良贷款,小我私家以及工商企业的典质物质产年夜幅缩水。

从1998-2003年,喷鼻港经济一直处于阑珊的泥潭中。1999年、2001年、2002年以及2003年喷鼻港经济增加率别离为-1.2%、-0.7%、-0.6%以及-2.2%。

5 美国2001-2007年房地产泡沫与2008年次贷危机

在多余流动性以及低利率刺激下,催生出2001-2006年间美国房地产年夜泡沫。2004年美联储最先加息,2008年美国次贷危机发作,并迅速伸张成国际金融危机。虽然颠末QE以及零利率,全世界经济至今仍未彻底走出国际金融危机的暗影。

5.1 形成:收集泡沫幻灭,“居者有其屋”规划,低利率,影子银行

2001年收集泡沫幻灭,美国经济堕入阑珊。小布什当局为了鞭策经济增加,刺激房地产,鞭策美国度庭“居者有其屋”的规划。可是,其时美国敷裕阶级的购房需求基本饱以及。是以,当局把留意力转向那些中、低收入或者收入不固定甚至是没有收入的人,这些信用级别较低的人成为了房地产市场消费的“新宠”,也就促进了次级贷款年夜量发放。

2001年后美国经济堕入阑珊,为了刺激经济,美联储持续13次降息,联邦基金利率从2001年头的6.5%降低到了2003年6月的1%,30年固定利率典质贷款合约利率从2000年5月的8.52%降落到2004年3月的5.45%。与此同时,美国当局立法要求金融机构向贫民发放贷款。宽松的贷款利率前提刺激了低收入群体的购房需求。

在美国,发放次级贷款的年夜部门金融机构是典质贷款公司。因为缺少发卖网点,贷款公司重要以掮客人以及客户代办署理为分销渠道。为了收取更多手续费,他们盲目成长客户市场,轻忽甚至是成心遮盖客户的告贷危害。猛烈的市场竞争不停拉低告贷者的信用门坎。很多次级贷款公司针对于次级信用贷款人推出了“零首付”、“零文件”的贷款体式格局,不查收入、不查资产,贷款人可以在没有资金的环境下购房,仅需声明其收入环境,而无须提供任何有关归还能力的证实。一些放贷公司甚至编造虚伪信息使分歧格假贷人的假贷申请得到经由过程。在这类环境下,原来不成能借到钱或者者借不到那末多钱的“边沿贷款者”,也被勾引进来。持久的宽松钱币以及低门坎贷款政策刺激了低收入群体的购房需求,同时也催生了市场年夜范围的谋利性需求。

与贸易银行差别,典质贷款公司一般不克不及接收公家存款,而是依赖贷款的二级市场以及信贷资产证券化解决资金来历问题。为此,贷款公司年夜量经由过程贷款资产证券化,以住房典质贷款撑持证券(RMBS)的情势把贷款资产卖给市场,获取流动性的同时把相干的危害也部门转移给本钱市场。对于地产典质贷款的金融立异不仅止于MBS,其他的产物如CDO类产物也层见叠出。

截至2007年,与次级贷款有关的金融产物总额高达8万亿美元,是典质贷款的5倍。2001年之后跟着中国、中东等经济体堆集了年夜量商业顺差以及美元,国际本钱流入美国本土采办美元资产包孕次贷证券产物。过分的金融立异成为美国房地产泡沫膨胀的暗地里推手。

5.2 疯狂:当局刺激,银行助推,短融长投

(1)当局政策撑持向“三无”职员发放贷款

次级衡宇贷款重要是向曾经经有背约记载的人士提供衡宇贷款,这些告贷人凡是是无事情、无固定收入以及无资产,即“三无”人士。这种人群凡是都没有很好还款能力,可是仍旧可以或许垂手可得地得到贷款,甚至有部门银行自动向这部门人士发放贷款。“居者有其屋”的政策规划对于拒绝向低收入人群提供住房贷款的金融机构冠以歧视的罪名举行罚款,数额凡是高达数百万美元,这给贷款机组织成为了很年夜的压力。

(2)金融机构基于房价连续上涨不停扩展贷款范围

在美联储的低利率政策下,作为典质品的室第价格一直在上涨。即便呈现背约征象,银行可以拍卖典质品(室第)。因为房价一直在上涨, 银行其实不担忧因告贷人背约而遭遇丧失,是以对于告贷人的门坎要求愈来愈低,疯狂扩展其贷款范围。

(3)“短融长投”聚集危害

本钱市场较高的流动性以及钱币市场较低的假贷成本,为金融机构最先哄骗短时间资金为持久资产融资这一很是伤害的模子提供了适合的市场情况。典质贷款机构凡是没有任何公司以及零售存款,依然年夜量发放30年甚至更长的衡宇贷款,而依赖的资金来历是钱币市场上隔夜或者者一周摆布刻日的资金,造成为了银行资产与欠债刻日严峻不匹配。一旦低息情况发生变化,“借短投长”的谋划模式很轻易呈现债务挤压,从而致使资产撑持证券价格的加快下跌。

(4)房价疯涨

美国房地产市场从1997年最先连续扩张,尤为自2001年起越发快速增加,占GDP比重由2001年年末的15.9%上升为2006年年低的19.7%,室第投资在总投资中的比重最高时到达32%,新居动工量年增加率跨越6%,2003年最高时到达8.4%。

在流动性多余以及低利率刺激下房价一起爬升。2000~2007年的房价涨幅年夜年夜跨越了已往30多年来的持久增加趋向。据美国10个以及20个重要都会的房价指数显示,2006年6月美国10年夜都会的房价涨至226.29的汗青新高,是1996年12月的2.9倍。在房价上涨预期的刺激之下,加之典质贷款利率降落致使购房成本降低,美国住民纷纷插手典质贷款购房的行列,从2001年到2006年末,典质贷款发放范围一共增长了4070亿美元,到达25200亿美元,2003年曾经到达最高的37750亿美元。此中美国前25家最年夜的次贷发放机构所刊行的次贷范围占总次贷范围的90%以上。

多余的流动性催生了美国房市泡沫。房价上涨远远跨越了住民收入上涨。衡宇空置率由2005年年中的1.8%一起上升到2008年3季度的2.8%。

5.3 瓦解及影响:利率上调、次贷背约、国际金融危机、沃尔克法则

2003年美国经济最先复苏,出于对于通货膨胀的担心,美联储从2004年6月起两年内持续17次调高联邦基金利率,将其从1%上调至2006年的5.25%。因为次贷年夜多为浮动利率贷款,从头设定的贷款利率随基准利率上升而上升,年夜大都次贷告贷人的还款压力年夜幅增长。基准利率的上升逐渐刺破了美国房地产市场泡沫,进入2006年后,反应美国重要都会房价变更的S&P Case-Shiller 指数最先较着下跌。对于于典质贷款供给商来讲,房价下跌降低了典质品价值,致使其没法经由过程出售典质品收受接管贷款本息。对于于次贷告贷人来讲,房价下跌使其不克不及再经由过程衡宇净值贷款得到新的典质贷款,而即即是出售房产也归还不了本息,以是只患上背约。

2007-2008年次贷危机周全发作并迅速伸张成国际金融危机,其严峻水平号称“百年一遇”。这次危机不仅影响规模广,其严峻水平也年夜年夜跨越已往几十年的历次金融危机。已往历次金融危机遭到较年夜影响的重要是银行业,而这次危机却波及到了包孕银行、对于冲基金、保险公司、养老基金、当局信用撑持的金融企业等险些所有的金融机构。

受次贷背约打击最年夜的是提供次贷的住房典质贷款金融机构,2007年2月,汇丰控股(HSBC)为其美国从属机构的次贷营业增长18亿美元坏账拨备。2007年4月,美国第二年夜次贷公司新世纪金融公司(New Century Financial Corporation)申请停业掩护,随后,30余家次级典质贷款公司破产。接下来打击的是采办了次贷RMBS、CDO的对于冲基金以及投资银行等机构投资者。全世界闻名投资银行雷曼兄弟停业,美林被收购,贸易银行巨头RBS等欧洲年夜型银行纷纷国有化。保险、基金等其他金融机构作为次级贷款的介入人,也遭到了庞大的影响,如AIG资产与欠债严峻不服衡,终极由美国当局接受。美国次贷危机之以是进级成为国际金融危机,是因为美国住房贷款资产被投资银行衍生为其他金融产物,转卖给全世界投资者,该项金融立异将美国房地产市场以及全世界金融市场史无前例地慎密接洽起来。

次贷危机发生后,多家年夜型金融公司停业倒闭。为此,美联储做了一系列救市的举措。在2007年前,美联储资产欠债表的布局较为不变,总范围处于平稳上升状况,持有的国债占美联储总资产范围跨越百分之八十。2007年金融危机发生以后,美联储在资产欠债表的资产方新增了包罗着有毒资产(重要是住房以及贸易房地产典质贷款资产)配景的证券作为典质品的典质担包管券(MBS)等项目。为了挽救金融业,布什当局以及奥巴马当局别离提出了“问题资产救助规划(TARP)”以及的“金融赞助规划(FSP)”,总范围到达2.3万亿美元。美联储年夜量增持联邦机构债券以及典质贷款证券。截至今朝,美联储资产欠债表中的典质担包管券(MBS)余额高达1.76万亿美元,占总资产的39.12%。怎样在不影响金融市场正常运行的环境下处置惩罚其资产欠债表内繁杂的有毒资产是美联储将来的难题。

次贷危机袒露了美国羁系系统的种种问题。2009年,奥巴马当局提出了金融羁系系统鼎新方案,旨在让“咱们的金融系统将是以越发安全”,该方案被称为“沃尔克规则”(Volcker Rule)。沃尔克法则的本色是克制银行举行与客户金融办事无关的谋利生意业务,此中焦点的一条是克制银行从事自营性子的投资营业。金融危机发生时,银行自营生意业务的危害集中在巨量的金融衍生品如MBS、CDO、CDS等产物上,这些衍出产品都具备数十倍甚至近百倍的杠杆,给市场造成为了极年夜危害。克制自营生意业务实在是当局强行对于市场举行年夜范围的“去杠杆化”。

2008年次贷危机至今已经近9年,美国经济颠末3轮QE以及零利率才最先走出阑珊,而欧洲日本经济纵然推出QQE以及负利率仍处于低谷,中国经济从此离别了高增加时代,拉美、澳年夜利亚等资源国度则经济年夜幅回落并堕入持久低迷。至今,次贷危机对于全世界的影响仍未彻底消弭。

6 历次房地产泡沫的启迪

纵不雅全世界汗青上频频庞大的房地产泡沫事务,咱们可以患上出如下几点启迪:

1)房地产是周期之母。从对于经济增加的动员看,不管在成长中国度,照旧在发财国度,房地财产在宏不雅经济中都起到了至关主要的作用。每一次经济繁荣多与房地产动员的消费投资有关,而每一次经济阑珊则多与房地产去泡沫有关,好比1991年先后的日本、1998年先后的东南亚、2008年先后的美国。从财富效应看,在典型国度,房地产市值通常为年度GDP的2-3倍,是可变价格财富总量的50%,这是股市、债市、商品市场、保藏品市场等其他资产市场远远不克不及相比的。以日本为例,1990年日本全数房地产市值是美国的5倍,是全世界股市总市值的2倍,仅东京都的地价就相称于美国天下的地盘价格。以中国为例,房地产投资占全社会固定资产投资的四分之一,房地产相干投资占近一半,天下房地产市值约250万亿元,是2015年GDP的4倍摆布,是股市市值的6倍。

2)十次危机九次地产。因为房地产是周期之母,对于经济增加以及财富效应有伟大的影响,并且又是典型的高杠杆部分,是以全世界汗青上年夜的经济危机多与房地产有关,好比,1929年年夜萧条跟房地产泡沫分裂及随后的银行业危机有关,1991年日本房地产崩盘后堕入掉落的二十年,1998年东南亚房地产泡沫分裂后大都经济体落入中等收入陷阱,2008年美国次贷危机至今全世界仍未走出暗影。反不雅美国1987年股灾、中国2015年股灾,对于经济的影响则要小许多。

3)历次房地产泡沫的形成在一最先都有经济增加、城镇化、住民收入等基本面支撑。商品房需求包孕栖身需乞降谋利需求,栖身需求重要跟城镇化、住民收入、人口布局等有关,它反映了商品房的商品属性,谋利需求重要跟钱币投放以及低利率有关,它反映了商品房的金融属性。年夜大都房地产泡沫一最先都有基本面支撑,好比1923-1925年美国佛罗里达州房地产泡沫一最先跟美国经济的一战景气以及游览昌隆有关,1986-1991年日本房地产泡沫一最先跟日本经济乐成转型以及持久繁荣有关,1991-1996年东南亚房地产泡沫一最先跟“亚洲经济古迹”以及快速城镇化有关。

4)虽然时代以及国别差别,但历次房地产泡沫走向疯狂则无一破例遭到流动性多余以及低利率的刺激。因为房地产是典型的高杠杆部分(不管需求真个住民典质贷照旧供应真个房企开发贷),是以房市对于流动性以及利率极为敏感,流动性多余以及低利率将年夜年夜增长房地产的谋利需乞降金融属性,并离开住民收入、城镇化等基本面。1985年日本签署“广场和谈”后为了不日元升值对于海内经济的负面影响而连续年夜幅降息,1991-1996年东南亚经济体在金融自由化下国际本钱年夜幅流入,2000年美国收集泡沫分裂之后为了刺激经济连续年夜幅降息。中国2008年以来有三波房地产周期回升,200九、20十二、2014-2016,除了了经济中高速增加、快速城镇化等基本面支撑外,每一次都跟钱币超发以及低利率有关,2014-2016年这波尤其较着,在经济阑珊配景下重要靠钱币刺激。

5)当局撑持、金融自由化、金融羁系缺位、银行放贷掉控等起到了火上加油、火上浇油的作用。当局常常基于成长经济目的刺激房地产,1923年先后佛罗里达州当局大肆兴办根蒂根基举措措施以吸引游览者以及投资者,1985年后日本当局自动降息以刺激内需,1992年海南设立特区后鼓动勉励开发,2001年小布什当局实行“居者有其屋”规划。金融自由化以及金融羁系缺位使患上过量钱币流入房地产,1986年先后日本加速金融自由化以及铺开公司发债融资,1992-1993年海南的当局、银行、开发商结成为了慎密的铁三角,1991-1996年东南亚国度加速了本钱账户开放致使年夜量国际本钱流入,2001-2007年美国影子银行鼓起致使过分金融立异。因为房地产的高杠杆属性,银行放贷掉控火上浇油,房价上涨典质物升值会进一步助推银行加年夜放贷,甚至自动说服客户典质贷、零首付、放杠杆,在历次房地产泡沫中银行业都深陷此中,从而致使房地产泡沫危机既是金融危机也是经济危机。

6)虽然时代以及国别差别,但历次房地产泡沫瓦解都跟钱币收紧以及加息有关.危害是涨出来的,泡沫越年夜分裂的可能性越年夜、调解也越深。日本央行从1989 年最先持续5 次加息,并限定对于房地产贷款以及冲击地盘谋利,1991年日本房地产泡沫分裂。1993年6月23日,朱镕基发言公布终止房地产公司上市、周全节制银行资金进入房地财产,24日国务院发布《关于当前经济环境以及增强宏不雅调控定见》,海南房地产泡沫应声分裂。1997年东南亚经济体汇率崩盘,国际本钱大肆撤出,房地产泡沫分裂。美联储从2004年6月起两年内持续17次调高联邦基金利率,2007年次贷背约年夜幅增长,2008年次贷危机周全发作。

7)假如缺少人口、城镇化等基本面撑持,房地产泡沫分裂后调解恢复时间更长。日本房地产在1974以及1991年呈现过两轮泡沫,1974年先后的第一次调解幅度小、恢复力强,缘故原由在于经济中速增加、都会化空间、适龄购房人口数目维持高位等提供了基本面支撑;可是,1991年先后的第二次调解幅度年夜、连续时间长,缘故原由在于经济持久低速增加、都会化进程靠近尾声、人口老龄化等。2008年美国房地产泡沫分裂之后没有像日本同样堕入掉去的二十年,而是房价再立异高,重要是由于美国开放的移平易近政策、康健的人口春秋布局、富有弹性以及活气的市场经济与立异机制等。

8)每一次房地产泡沫崩盘,影响年夜而深远。1926-1929年房地产泡沫分裂及银行业危机激发的年夜萧条从金融危机、经济危机、社会危机、政治危机终极进级成军事危机,对于人类社会造成为了扑灭性的冲击。1991年日本房地产崩盘后堕入掉落的二十年,经济低迷、不良高企、住民财富缩水、持久通缩。1993年海南房地产泡沫分裂后,不能不持久措置烂尾楼以及不良贷款,本地经济持久低迷。2008年次贷危机至今已经近9年,美国经济颠末3轮QE以及零利率才最先走出阑珊,而欧洲日本经济纵然推出QQE以及负利率仍处于低谷,中国经济从此离别了高增加时代,拉美、澳年夜利亚等资源国度则经济年夜幅回落并堕入持久低迷,至今,次贷危机对于全世界的影响仍未彻底消弭。

9)当前中国房地产呈泡沫迹象,重要是钱币征象,将来房价走势三种远景。2014-2016年在经济阑珊配景下,钱币超发以及低利率刺激了新一轮房价地价暴涨,绝对于房价已经经偏高,全世界前12年夜高房价都会中国作为成长中国度占了4席(喷鼻港、深圳、上海、北京),地王频出,住民发急性抢房,新增贷款中年夜部门是房贷,呈泡沫化趋向。那末将来房价还会涨吗?对于将来房价走势判定可以转化为对于将来城镇化、住民收入、钱币松紧以及利率凹凸的判定。当前基本面另有必然空间,好比2015年城镇化率56.1%,将来另有十多个百分点的空间,将新增城镇人口2亿人摆布,但区域分解较着,一二线高房价,三四线高库存。既然2014-2016年房价上涨重要是钱币征象,是以将来要害在钱币松紧,房价走势可能三种远景:第一种是钱币政策回归中性稳健,增强对于贷款杠杆以及地盘谋利的羁系,2014年末启动的这一轮房价上涨周期靠近尾声,将来横盘消化;第二种是继承实行阑珊式钱币宽松,钱币超发以及低利率,则房价可能不停立异高;第三种不管是自动的收紧钱币(好比基于对于通胀以及资产价格泡沫的担心)照旧被动的收紧钱币(好比美联储超预期加息,汇率贬值以及本钱流出压力增长),利率上升,房价面对调解压力。

10)应小心并采纳办法节制房地产泡沫,事关鼎新转型成败。房地产泡沫具备十分较着的负作用:房价年夜涨恶化收入分配,增长了社会谋利氛围并按捺企业立异踊跃性;房地产具备非出产性属性,过量信贷投向房地产将挤出实体经济投资;房价太高增长社会出产糊口成本,轻易激发财产空心化。当前应采纳办法防止房价上涨离开基本面的泡沫化趋向,可以思量:经由过程法令情势明确以栖身为导向的住房轨制设计,成立遏制投资谋利性需求的长效机制;增强羁系银行过分投放房贷;实施持久不变的住房信贷金融政策,防止年夜幅调解首付比例以及贷款利率透支住民付出能力,不变市场预期;采纳中性稳健的钱币政策;鞭策财税鼎新转变处所当局对于地盘财务的依靠,慢慢成立城乡同一的团体设置装备摆设用地市场以及住房成长机制。中国经济以及室第投资已经经离别高增加时代,房地产政接应顺应“总量放缓、布局分解”新成长阶段特性,防止寄但愿于刺激房地产重回高增加的泡沫危害。当前中国房地产尚具有经济有望中速增加、城镇化另有必然空间等基本面有益因素,假如调控恰当,尚有起色。

(作者任泽平,方正证券首席经济学家)

大亚科技拟更名为“大亚圣象” 提升主打品牌 _ 东方财富网(Eastmoney.com)“说岑岭期,起步价要乘1.6,然后是运行时长计费要乘1.6,里程资费要乘1.6,但我用软件的时辰上面也没提醒是岑岭期呀!”石师长教师对于记者说,最使他纳闷的是,他常常交往于兰年夜医学院以及隆运润园之间,这一段旅程也就是4千米过一点,怎么在这个软件计较的时辰就酿成了6.62千米。采访中,记者看到在石师长教师与“神州专车”天下办事热线10101111接洽后,办事职员给石师长教师发来的明细短信。短信中列出了三组数字,“起步/套餐费15×1.6=24元、时长/超时费0.5×37×1.6=29.6元、里程/超里程2.8×6.62×1.6=29.65元,共计83.25元。”此中,占资费三分之一的“0.5×37×1.6=29.6元”一项,指的是石师长教师12日下战书行程的所历时间为37分钟。

喷鼻港证监会以及港交地点6月份结合揭晓咨询文件,建议改良上市羁系决议计划以及管治架构,建立上市政策委员会以及上市羁系委员会,前者将会提出、督导及决议上市政策,尔后者则会就触及适合性问题或者更广泛的政策影响的初次公然招股及上市后事宜作出决议,而原本的上市委员会将会就两个新的委员会的决议,向它们提出不具约束力的建议。为期3个月的咨询将在9月19日竣事。(完)

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